Thị trường bất động sản (TTBĐS) tháng 6/2018 ghi nhận thực trạng căn hộ trung – cao cấp Hà Nội ế ẩm trong khi dòng sản phẩm này tại Tp.HCM lại khởi sắc giao dịch. Ngoài ra, đất nền các vùng dự kiến lên đặc khu có hiện tượng nhà đầu tư cắt lỗ, tháo chạy khỏi thị trường.
Căn hộ chung cư: Tp.HCM khởi sắc, Hà Nội ế ẩm
Tại cả hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và Tp.HCM, số lượng dự án mới được giới thiệu hoặc mở bán chính thức trong tháng 6 không nhiều, tập trung chính ở dòng trung và cao cấp. Một số cái tên có thể kể đến như Homeland, Golden Park Tower, D’. Palais Louis (Hà Nội), Waterina Suites, Charmington Iris (Tp.HCM). Không có dự án nhà ở xã hội hay nhà giá rẻ mới được tung ra thị trường trong tháng qua.

Giao dịch ở 2 thị trường có nhiều điểm trái ngược. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tại Tp.HCM, sau dư chấn vụ cháy Carina và những biến động liên tục của đất nền khu Đông, phải từ cuối tháng 5, hoạt động quảng bá và chào bán căn hộ chung cư tại thị trường phía Nam mới sôi động trở lại. Các dự án mới được tung ra thị trường trong giai đoạn này đều nhận được sự quan tâm lớn của khách hàng. Một số dự án như Phú Đông Premier, Charmington Iris, Saigon Riverside, Centum Wealth… đều ghi nhận tỉ lệ đặt cọc hoặc tiêu thụ đạt từ 70-90%.
Tuy nhiên, trái ngược với sự khởi sắc của Tp.HCM, từ đầu năm đến nay, dòng sản phẩm cao cấp tại Hà Nội lại khá ế ẩm. Đã nửa năm qua đi, một dự án cao cấp tại Nam Từ Liêm mới chỉ tiêu thụ được hơn 20 căn hộ. Con số này bằng 1/5 lượng giao dịch trong 2 tháng cuối năm ngoái. Một dự án cao cấp khác tại Thanh Xuân cũng chỉ bán được khoảng chục căn trong nửa đầu năm nay.
Nếu căn hộ cao cấp ế ẩm thì phân khúc căn hộ có tầm giá 1,3 tỷ đổ lại vẫn đạt tỷ lệ thanh khoản cao ở Hà Nội. Các dự án có tầm giá trên ở các quận Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm như Eurowindow River Park, Hateco Apollo Xuân Phương… đều ghi nhận tỉ lệ đặt cọc hoặc bán hàng khá tốt.
Đáng chú ý, tại thị trường Hà Nội, ở cả 2 dòng cao cấp và vừa túi tiền, số lượng nhà đầu tư tham gia ngày càng ít ỏi. Nguyên nhân là bởi nguồn cung lớn khiến người mua có quá nhiều lựa chọn ở cả thị trường mua bán và cho thuê. Việc lướt sóng không còn khả thi, xu hướng mua rồi cho thuê cũng không đạt lợi nhuận cao.
Nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường đặc khu
Các vùng dự kiến lên đặc khu là Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc là những thị trường đất nền ảm đảm nhất trong tháng 6/2018. Làn sóng cắt lỗ, tháo chạy đã diễn ra khi Quốc hội bấm nút tạm dừng thông qua Luật đặc khu. Giao dịch và giá đều giảm sau biến cố về chính sách. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tại Phú Quốc, giá đất nền giảm trung bình từ 20-30% so với thời điểm sốt đất. Mức giảm nhiều lô đất ở đây tương đương 200-500 triệu đồng, thậm chí những lô lớn, mức giảm lên tới cả tỷ đồng nhưng thanh khoản vẫn kém. Khu vực Vân Đồn (Quảng Ninh), giá đất cũng sụt giảm mạnh từ 30-50%. Các công đất giảm từ 500 triệu - 1 tỷ đồng. Những mảnh đất có vị trí đẹp ở các khu vực “nóng” như Vương Long, Cái Rồng, trước đây dao động từ 40-42 triệu đồng/m2 nay giảm xuống còn 35-38 triệu đồng/m2. Đất rừng, đất ruộng tại Bắc Vân Phong cũng được rao bán cắt lỗ, nhiều lô cắt lỗ đến cả tỷ đồng nhưng không có người mua.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, làn sóng cắt lỗ, tháo chạy khỏi thị trường đặc khu chỉ diễn ra ở những nhà đầu tư vốn nhỏ, có tư tưởng “ăn xổi”, phải sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong khi đây lại được coi là cơ hội để những nhà đầu tư lớn, bài bản bứt lên sau những biến cố về dự đoán chính sách.
Bên cạnh đó, nếu trong tháng 5, điểm nóng khu Đông Tp.HCM dù hạ nhiệt nhưng giá vẫn đi ngang thì trong tháng 6, giá đất đã quay đầu giảm 1-2 giá. Đơn cử, giá đất nền tại dự án Phú Nhuận (quận 9) được chào bán từ 33 - 35 triệu/m2 nay giảm về khoảng 31-32 triệu đồng/m2; khu Long Trường, tuyến Nguyễn Duy Trinh giao dịch ở mức 33-37 triệu đồng/m2 nay giảm 31-35 triệu đồng/m2. Trước đó, dự án đất nền Hoàng Anh Gia Lai được rao bán với giá 55 triệu đồng/m2 thì giá hiện tại là 52-53 triệu đồng/m2... Khu vực phường Phú hữu, giá đất được rao bán từ 30-31 triệu đồng/m2, trong khi giai đoạn sốt, giá lên tới 36 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, trong tháng 6 thị trường ghi nhận hiện tượng sốt đất ở những nơi không thể ngờ đến như xã Thiện Nghiệp (Phan Thiết, Bình Thuận), Hòa Hiệp Trung (Phú Yên). Nguyên nhân của cơn sốt ở Thiện Nghiệp (Phan Thiết, Bình Thuận) bắt nguồn từ thông tin khởi công xây dựng sân bay Phan Thiết. Từ sau Tết âm lịch, mỗi sào đất đã tăng giá từ vài chục triệu đồng lên tới 800 triệu đồng – 1,3 tỷ đồng.
Thông tin về quy hoạch, hạ tầng cũng khiến đất ven biển tại thị trấn Hòa Hiệp Trung (Phú Yên) tăng mạnh. Cuối năm 2017, đất nông nghiệp tại các khu phố như Phú Thọ, Phú Thọ 1, Phú Thọ 2, Phú Thọ 3… được chào bán từ 1,5-2 triệu đồng/m2 thì nay mức giá được giao dịch là 3.5-5 triệu đồng/m2.